Este é o meu entendimento sobre este assunto.
1. Pode a Empresa A passar Faturas de “Renda” com o valor de Renda da habitação? Sendo que o imóvel está em nome do Proprietário A, segundo o registo predial, não se conseguindo verificar se o mesmo está afeto á sociedade na Autoridade Tributária.
Não, em princípio não pode, salvo se o imóvel estiver afetado à atividade da empresa, seja por aquisição, doação, ou contrato formal (ex: comodato ou arrendamento) com o proprietário individual (Proprietário A).
O emitente da fatura de renda tem de ter legitimidade jurídica sobre o imóvel (propriedade, posse ou usufruto).
A Empresa A não sendo titular do imóvel segundo o registo predial, que indica ser o Proprietário A (pessoa singular).
A fatura de renda emitida pela empresa será inválida ou sem suporte jurídico, a não ser que se prove que o imóvel foi formalmente afeto à atividade da empresa (ex: mediante contrato celebrado entre Proprietário A e Empresa A).
Algumas referências legais:
Art. 1.º e 2.º do Código do Imposto do Selo (CIS) — tributação de contratos de arrendamento.
Art. 6.º, n.º 2 do CIRS — rendimentos prediais são os auferidos pelo proprietário ou usufrutuário.
Art. 3.º e 4.º do CIVA — definição de prestação de serviços e transmissões de bens.
2. Em caso afirmativo não deveria haver um contrato firmado na Autoridade Tributária?
Sim. Qualquer contrato de arrendamento deve ser comunicado eletronicament
e à AT para efeitos fiscais e de controlo legal.
A comunicação do contrato é obrigatória no Portal das Finanças, quer se trate de um arrendamento habitacional, comercial ou de serviços, quer envolva pessoa singular ou coletiva.
Mesmo que a Empresa A esteja a emitir faturas, se houver uma relação de arrendamento, deverá estar suportada por um contrato declarado à AT.
Base legal:
Art. 2.º-A do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro — obriga à comunicação dos contratos à AT.
Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março — regula a comunicação de contratos de arrendamento.
A partir de agosto de 2025: a Portaria n.º 106/2025, de 13 de março, impõe a comunicação pelo locatário caso o senhorio não o faça.
3. Em caso afirmativo quais são a benesses tanto para a sociedade como para o inquilino desta forma de Faturas de “Renda”?
Há poucas ou nenhumas vantagens se não houver regularização formal.
Riscos:
Para a sociedade: riscos de correção fiscal, coimas e não dedutibilidade das despesas.
Para o inquilino: perda da dedução à coleta no IRS (quando aplicável), por não estar devidamente declarado como arrendamento habitacional.
Em teoria, as vantagens só existiriam se:
O imóvel estivesse legalmente na esfera patrimonial da empresa (afeto à atividade).
As rendas fossem declaradas no modelo 30 e nas obrigações fiscais da empresa (IRC).
O inquilino pudesse justificar a despesa como custo com habitação ou afetação à atividade profissional (dependendo do caso).
4. Em caso negativo quais o procedimento a ter de realizar na “legalização” desta situação? Tendo em conta que a partir de Agosto de 2025 pela Portaria 106/2025/01 de 13 de Março - Comunicação de Locatário ou Sublocatário (CLS) - aprova a comunicação, pelos inquilinos, de contratos de arrendamento.
Celebrar contrato de arrendamento real e legítimo entre o Proprietário A (pessoa singular) e o Familiar A;
Comunicar esse contrato à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças;
O Proprietário A deverá:
Emitir recibos de renda eletrónicos (se for arrendamento habitacional ou não profissional);
Declarar os rendimentos no Anexo F do IRS (rendimentos prediais);
Cessar a emissão de faturas pela empresa, a menos que haja:
Contrato de arrendamento formal entre o Proprietário A e a Empresa A, com a empresa depois a subarrendar (caso permitido legalmente e contratualment
e);
E que este novo contrato também seja declarado à AT.
Espero ter ajudado!
Em caso de dúvida, deve contactar um profissional qualificado para melhor acompanhamento
.
Saudações contabilística
s
Excelente
Dia da Liberdade