Anexo G IRS (venda em 2017)

Olá
Não costumo prencher IRS, e este ano um amigo pediu-me ajuda.

A situação é a seguinte.
Em 10/2010 comprou um apartamento por 95.000,00 euros
Que vendeu em 6/2017 por 100.000,00 euros. A esta data devia ao banco 31 mil euros.
Há portanto uma mais valia de 5mil euros + XXX (função da desvalorização do imóvel)

A questão é que em 07/2015 comprou um terreno para construção própria, portanto 23 meses antes da venda, sem recurso a credito, com capitais próprios. o terreno custou com impostos 30 mil euros.

Assim, o valor de reinvestimento justificado com facturas terá de ser de quanto para não haver mais valias?
1. 100.000 (valor da venda) - 30.000 (valor do terreno), portanto 70.000 euros?
2. 5.000 euros (mais a desvalorização do imóvel vendido), como entretanto já comprou o terreno por 30 mil, já naõ precisa de justificar?
3. 100.000 (valor da venda) - 69 mil (valor sem empréstimo)

P.S.1 - Já agora, o valor gasto com electrodomésti cos, pode ser considerado reinvestimento?
P.S.2 - Que tem as finanças a ver com o facto de se ter dinheiro proprio ou emprestado pelo banco?
Ps.3 - Ou a questão do empréstimo tem a ver, com as situações de permuta, em que se troca de bem, e o empréstimo continua?