Boa tarde, começo pela questão do reinvestimento, no IRS apenas se torna possível usufruir do reinvestimento de mais-valias relativamente a imóveis que estavam afetos à habitação própria e permanente do sujeito passivo e o valor de realização seja novamente ser utilizado para adquirir outro imóvel afeto à habitação do sujeito passivo, desta forma se o imóvel que irá ser vendido era a sua habitação própria permanente poderá ver excluída de tributação 100% da mais-valia se reinvestir a totalidade do valor pelo qual vendeu o imóvel liquido de eventual empréstimo para amortizar, na compra do novo imóvel para habitação própria.
Caso não fosse a sua habitação própria e permanente, não pode beneficiar do regime de reinvestimento .
Nota: as mais-valias de imóveis afetos à esfera pessoal são apenas consideradas em 50% para efeitos de tributação o que não acontece na categoria B.
Parto do pressuposto que o imóvel em 2018 foi adquirido primeiramente para a esfera pessoal e depois afeto à atividade. Caso tenha sido adquirido diretamente pela atividade o melhor que pode fazer é, e diria o que me parece mais vantajoso sem olhar a grandes números, vender o imóvel na esfera da categoria B e depois encerrar atividade e as hipóteses seguintes já não se colocam.
Hipótese 1 - Vende antes de encerrar atividade:
Em 2018 na aquisição do imóvel e afetação à atividade ficou perante uma mais-valia, no entanto suspensa, o que significa que alienando esse imóvel em 2022 irá pagar não só a mais valia na categoria B pela alienação agora, assim como também a mais-valia que outrora teria ficado suspensa na categoria G considerada em 50% apurada no momento da afetação inicial.
Mais-valia 1 - 50% x (Valor do Imóvel pelo qual foi afeto à atividade em 2018 - (valor de aquisição do imóvel X Coef.CM)) - Na categoria G
Mais-valia 2 - (V.realização ou VPT se superior- (Valor do Imóvel pelo qual foi afeto à atividade em 2018 X Coef.CM)) - Na categoria B
Hipótese 2 - Vende depois de encerrar atividade:
No caso de encerrar atividade e o imóvel retornar à sua esfera pessoal terá para todos os efeitos de declarar a mais valia ficou suspensa em 2018, no entanto se alienar o imóvel na sua esfera particular a mais valia será apenas considerada em 50%, mas caso venda o imóvel antes de decorridos 3 anos do regresso do mesmo à esfera particular vai ter de declarar outra mais-valia desta vez na categoria B pela desafetação à atividade, assim, encerrando atividade e depois vender o imóvel irá ter de pagar imposto sobre:
Mais-valia 1 - 50% x (Valor do Imóvel pelo qual foi afeto à atividade em 2018 - (valor de aquisição do imóvel X Coef.CM)) - Na categoria G
Mais-valia 2 - se vender o imóvel antes de 3 anos, neste caso 2024,
(Valor do Imóvel pelo qual vai regressar à esfera pessoal - (Valor do Imóvel pelo qual foi afeto à atividade em 2018 X Coef.CM)) - Na categoria B
Mais-valia 3 - 50% x (V.realização do imóvel ou VPT se superior- (valor de aquisição do imóvel x Coef.CM)) - Na categoria G
Relativamente ao mais vantajoso dependerá também do regime em que se encontra na categoria B se Simplificado se Contabilidade Organizada.
Deixo-lhe, em anexo, um texto bastante interessante sobre o tema e talvez melhor elaborado.
Aprovado/a