Tributação de Mais-Valias Imobiliárias em sede de IRS

Quando vendemos um imóvel em Portugal por um valor superior ao de aquisição, a diferença entre o preço de compra e o de venda é chamada de mais-valia.
A tributação das mais-valias imobiliárias no IRS é um aspecto importante a considerar, pois pode impactar significativamente o montante que efetivamente recebemos pela venda do imóvel.

Para calcular a mais-valia, devemos primeiro determinar o valor de aquisição do imóvel. Este valor inclui o preço de compra, bem como despesas adicionais associadas, como escrituras e registos. Também podem ser considerados custos de obras de valorização realizadas no imóvel nos últimos 12 anos. Em seguida, subtraímos o valor de aquisição do valor de venda, que é o preço pelo qual o imóvel foi vendido. É importante ajustar o valor de aquisição pela inflação usando o coeficiente de desvalorização da moeda, que é atualizado anualmente.

Caso o valor patrimonial tributário do imóvel à data da compra e da venda seja superior aos valores que estão na escritura (compra e venda), é esse valor que irá ser considerado para o apuramento da mais-valia.

Uma vez calculada a mais-valia, apenas 50% desse valor é tributável. Esse montante é somado aos outros rendimentos do contribuinte e sujeito às taxas progressivas de IRS, que variam entre 13% e 48%, dependendo do total de rendimentos anuais do contribuinte.

Existem algumas isenções e condições especiais que podem reduzir ou eliminar a tributação sobre as mais-valias.
Por exemplo, se o valor da venda do imóvel, que seja habitação própria e permanente, for reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente, pode haver isenção total ou parcial do imposto sobre as mais-valias.
Além disso, imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos de tributação sobre as mais-valias, uma vez que a legislação fiscal em vigor na altura não previa a tributação desses rendimentos.

As mais-valias devem ser declaradas na declaração de IRS do ano em que é vendido o imóvel, a entregar entre abril e junho do ano seguinte. O contribuinte deve preencher o Anexo G da declaração, onde indicará os valores de aquisição, venda e as despesas associadas.

De salientar que, mesmo que a diferença entre o valor da venda e o valor da compra seja negativa (menos-valia), o contribuinte terá na mesma que entregar o anexo G na declaração de iRS.

Entender a tributação das mais-valias imobiliárias é crucial para evitar surpresas fiscais e planear adequadamente a venda de um imóvel.


Qualquer dúvida sobre este tema, estamos ao dispor para esclarecer.
PMM Contabilidade