MAIS VALIAS EM VENDA DE IMÓVEL

Um contribuinte residente em Portugal tinha um imóvel que comprara em dez de 1999 por 10.000.000$00 para sua habitação própria e permanente.
Em 2016 decidiu coloca-lo à venda, tendo adquirido outro imóvel que passou a ser para sua habitação própria e permanente em Outubro de 2016, por 165.000,00 euros e recorreu a empréstimo de 100.000,oo euros.
Em Maio de 2017 vendeu o primeiro por 85.000,00, devendo nessa altura 30.000,00 do empréstimo que tinha contraído, no mesmo valor da escritura.
Para apuramento da mais valia penso que as contas serão:
- 10.000.000$00 convertidos em euros são 49.879,79 euros
- o coeficiente de desvalorização para p ano de 1999 é de 1,42 o que actualiza o valor para 70.829,30 euros
- A mais valia apurada é de 85.000,00 – 70.829,30 = +14.170,70 (não foram consideradas eventuais despesas de venda do imóvel).
O calculo da mais valia sujeita a tributação em 50% é
a)   14.140.70 * (1- 65.000,00/(85.000,00-30.000,00) =14.140,70*18,2% = 2.579,07 euros
Ou é feito desta forma:
b)   14.140.70 * (1- 65.000,00/(85.000,00) =14.140,70*23,5% = 3.330,11 euros.
Tenho dúvidas na interpretação da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro (pag 65) artigo 11 ponto 3 que parece excluir este caso que apresento.

CAPÍTULO IX
Disposições finais e transitórias
Artigo 11.º
Regime especial aplicável às mais-valias imobiliárias
1 - A exclusão de tributação prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS é extensível às situações em que o valor de realização seja aplicado na amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado.
2 - Nas situações referidas no número anterior em que o valor de realização seja apenas parcialmente aplicado na finalidade aí prevista, a exclusão de tributação abrange somente a parte proporcional dos ganhos correspondentes àquela aplicação.
3 - O regime previsto no n.º 1 não é aplicável se, à data da alienação, o sujeito passivo for proprietário de outro imóvel habitacional.
4 - O disposto nos números anteriores aplica-se às alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a
2020, em que os contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de dezembro de 2014.
Para além dos 30.000 euros da distrate de pagamento do primeiro empréstimo, com a venda desse mesmo imóvel o empréstimo de 100.000,00 foi amortizado para metade (50.000,00).
Este último valor pode também ser considerado reinvestimento?

Cumprimentos Ana Jorge

Boa tarde colega
A OCC publicou hoje na sua página um artigo exatamente sobre as suas dúvidas pelo que o anexo. Espero que a ajude

Boa tarde colega
A OCC publicou hoje na sua página um artigo exatamente sobre as suas dúvidas pelo que o anexo. Espero que a ajude

Bom dia colega e obrigado, mas o artigo não esclarece o ponto 3 do regime transitório das mais valias e não encontro em nenhum sitio esclarecimentos sobre isso.
Ajorge

O nº 5 do artigo 10º obriga que o reinvestimento seja feito noutro imóvel (aquisição, ampliação, construção,...).

Esta norma transitória acrescenta outra possibilidade de exclusão de tributação:
Permite que, respeitando esses pontos (incluindo o 3), a "simples" liquidação do empréstimo associado ao imóvel alienado seja considerado um reinvestimento (sem precisar de reinvestir noutro imóvel).

Se é uma outra possibilidade, só se recorre a ela se for necessário ou vantajoso.


No caso apresentado, se:
- Valor da alienação = 85000
- Valor liquidado empréstimo = 30000
- Valor reinvestido noutro imóvel = 65000
- Respeitado prazos (prazo de reinvestimento, morada fiscal,...)
Então o valor reinvestido (65000) é superior ao valor necessário a reinvestir para exclusão total de tributação (85000-30000).
Não há necessidade de recorrer ao regime transitório.

Se, por exemplo, não houvesse reinvestimento noutro imóvel, então recorrendo a essa outra possibilidade (regime transitório), seria declarado que desses 85000 da alienação foram "reinvestidos" 30000 para liquidação do empréstimo, sendo assim excluídos de tributação (30000/85000 = 0,35) 35% da mais valia.
E neste caso, sim, teria de respeitar o nº 3 (não ser proprietário de outro imóvel habitacional).