Mais valias de imóvel

Bom dia,

Estou com uma dúvida sobre venda de imóvel e tributação de mais-valias de uma declaração de uma contribuinte. É um caso um pouco confuso.

Mora num imóvel arrendado em Albufeira, e tinha morada fiscal num imóvel que vendeu em 2024 (no Porto, com certificado energético de ruina, tinha água e luz, mas não tinha condições para ser habitado).
Até à declaração de rendimentos de 2023 declarou as rendas, usufruindo assim do beneficio. É nessa localidade que mora parte do tempo (~50% do tempo), devido à actividade profissional. No entanto, a morada fiscal estava no Porto.
A intenção de ter a morada fiscal no imóvel que vendeu em 2024, no Porto, era para comprar um imóvel para habitação própria e permanente (ainda que o vendeu não o fosse, quando vai ao Porto, fica em casa da familia). A sua actividade permite ser executada parcialmente à distância, e divide-se 50% do tempo entre Albufeira e Porto. Mas pretende no futuro regressar completamente para o Porto.
O imóvel foi vendido segundo o programa 1ºDireito à autarquia.

A minha dúvida está relacionada com o pagamento das mais-valias. A intenção é comprar um imóvel para voltar ao Porto, e tornar essa a sua casa habitação própria e permanente. Perante toda a situação acima descrita, qual deverá ser o melhor enquadramento para as mais-valias?

Obrigada

Registado

AndreiaM

5252
190
Sexo:

Re: Mais valias de imóvel

« Responder #1 em: Junho 23, 2025, 02:27:11 pm »

Estando o imóvel classificado como ruina, não reúne as condições mínimas de habitabilidade, pelo que contraria a própria definição de habitação própria e permanente.

Assim, as mais valias deverão ser tratadas como de uma segunda habitação, não sendo possível a isenção de mais valias, através do reinvestimento .

Salvo melhor opinião.

Registado

Contabilistas.net

6216
1025
Sexo:
"A dúvida é o princípio da sabedoria"

Re: Mais valias de imóvel

« Responder #2 em: Junho 23, 2025, 04:43:34 pm »

Boa tarde,

Recomendo análise ao EBF nomeadamente Art.º 71-A

7 - Ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às regiões autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação e terrenos para construção, com exceção: (Redação da Lei n.º 82/2023, de 29/12)

a) Dos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;

b) Dos ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.

8 - Os rendimentos isentos nos termos dos números anteriores são englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Registado

Cumprimentos
Paulo Carvalho

annlee

Re: Mais valias de imóvel

« Responder #3 em: Junho 23, 2025, 11:21:08 pm »

Citação de: Contabilistas.net em Junho 23, 2025, 04:43:34 pm

Boa tarde,

Recomendo análise ao EBF nomeadamente Art.º 71-A

7 - Ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às regiões autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação e terrenos para construção, com exceção: (Redação da Lei n.º 82/2023, de 29/12)

a) Dos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;

b) Dos ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.

8 - Os rendimentos isentos nos termos dos números anteriores são englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Obrigada Andreia e Paulo pela ajuda prestada.

Estou com uma dúvida perante o preenchimento da declaração.

Preenchi o anexo G com o valor realizado e o valor de aquisição. E na alinea F, preenchi o NIF da autarquia que comprou o imóvel. Ao fazer a simulação, algo que me parece em falta/errada, está assumir no rendimento global 50% das mais-valias (25K) + os rendimentos por conta de outrem (34K Eur).

Deduzo que o valor realizado pela venda seria só para apurar a taxa de IRS, estou certa? OU sejam, os 34K seriam taxados a uma outra taxa (mais alta)?

Está a faltar-me algum pisco em algum lado?

Obrigada

« Última modificação: Junho 23, 2025, 11:56:09 pm por annlee »

Registado

AndreiaM

5252
190
Sexo:

Re: Mais valias de imóvel

« Responder #4 em: Junho 25, 2025, 03:51:12 pm »

O simulador não contempla

"A isenção das mais-valias de imóveis quando alienados para Habitação ao Estado, Regiões Autónomas, Entidades Públicas Empresariais na Área da Habitação ou Autarquias Locais (art.º 71.º-A, n.º 7, do EBF);"

Retirado das notas do simulador da AT.

Registado