Afetação e Desafectação Imoveis à actividada empresarial

Boa tarde
Preciso de uma ajuda no que diz respeito à opção do regime antigo ou pelo regime atual num AL no irs 2021
Compra de imóvel em 2018 por 60.000€, e afeto no mesmo ano à actividade de alojamento local pelo mesmo valor.
Em 2022 o imóvel vai ser vendido por 70.000€. E posteriormente comprado novo imóvel para HPP
Não se pretende continuar a actividade.
Duvidas:
Qual o melhor regime? e porquê?
Há possibilidade de se fazer reinvestimento na nova HPP?
Deve-se cessar a actividade antes ou depois da venda do imóvel?

Grata se alguém me puder ajudar nestas dúvidas
Obrigada

Alguém pode ajudar??

Boa tarde, começo pela questão do reinvestimento, no IRS apenas se torna possível usufruir do reinvestimento de mais-valias relativamente a imóveis que estavam afetos à habitação própria e permanente do sujeito passivo e o valor de realização seja novamente ser utilizado para adquirir outro imóvel afeto à habitação do sujeito passivo, desta forma se o imóvel que irá ser vendido era a sua habitação própria permanente poderá ver excluída de tributação 100% da mais-valia se reinvestir a totalidade do valor pelo qual vendeu o imóvel liquido de eventual empréstimo para amortizar, na compra do novo imóvel para habitação própria.
Caso não fosse a sua habitação própria e permanente, não pode beneficiar do regime de reinvestimento.

Nota: as mais-valias de imóveis afetos à esfera pessoal são apenas consideradas em 50% para efeitos de tributação o que não acontece na categoria B.

Parto do pressuposto que o imóvel em 2018 foi adquirido primeiramente para a esfera pessoal e depois afeto à atividade. Caso tenha sido adquirido diretamente pela atividade o melhor que pode fazer é, e diria o que me parece mais vantajoso sem olhar a grandes números, vender o imóvel na esfera da categoria B e depois encerrar atividade e as hipóteses seguintes já não se colocam.

Hipótese 1 - Vende antes de encerrar atividade:

Em 2018 na aquisição do imóvel e afetação à atividade ficou perante uma mais-valia, no entanto suspensa, o que significa que alienando esse imóvel em 2022 irá pagar não só a mais valia na categoria B pela alienação agora, assim como também a mais-valia que outrora teria ficado suspensa na categoria G considerada em 50% apurada no momento da afetação inicial.

Mais-valia 1 - 50% x (Valor do Imóvel pelo qual foi afeto à atividade em 2018 - (valor de aquisição do imóvel X Coef.CM)) - Na categoria G
Mais-valia 2 - (V.realização ou VPT se superior- (Valor do Imóvel pelo qual foi afeto à atividade em 2018  X Coef.CM)) - Na categoria B

Hipótese 2 - Vende depois de encerrar atividade:

No caso de encerrar atividade e o imóvel retornar à sua esfera pessoal terá para todos os efeitos de declarar a mais valia ficou suspensa em 2018, no entanto se alienar o imóvel na sua esfera particular a mais valia será apenas considerada em 50%, mas caso venda o imóvel antes de decorridos 3 anos do regresso do mesmo à esfera particular vai ter de declarar outra mais-valia desta vez na categoria B pela desafetação à atividade, assim, encerrando atividade e depois vender o imóvel irá ter de pagar imposto sobre:

Mais-valia 1 - 50% x (Valor do Imóvel pelo qual foi afeto à atividade em 2018 - (valor de aquisição do imóvel X Coef.CM)) - Na categoria G

Mais-valia 2 - se vender o imóvel antes de 3 anos, neste caso 2024,
(Valor do Imóvel pelo qual vai regressar à esfera pessoal - (Valor do Imóvel pelo qual foi afeto à atividade em 2018  X Coef.CM)) - Na categoria B

Mais-valia 3 - 50% x (V.realização do imóvel ou VPT se superior- (valor de aquisição do imóvel x Coef.CM)) - Na categoria G

Relativamente ao mais vantajoso dependerá também do regime em que se encontra na categoria B se Simplificado se Contabilidade Organizada.

Deixo-lhe, em anexo, um texto bastante interessante sobre o tema e talvez melhor elaborado.