Pedido de Informações sobre Arrendamento

Boa Noite
Gostaria, caso vos seja possível, que me respondessem àsquestões que faço no final sobre a seguinte situação:

Familiar A teve contrato de Arrendamento, do Imóvel A, pertença do Proprietário A, e declarado das finanças, de 01.08.2016 a 31.03.2022, com a respetiva emissão eletrónica dos recibos de renda.

Cessão do Contrato de Arrendamento feito on-line pelo respetivo Proprietário A.

A 18.03.2022 o Proprietário A cria a Empresa A.

A partir de 04.2022 a Empresa A emite Faturas de "Renda" até ao presente momento, ao Familiar A
Não há nenhum Contrato de Arrendamento declarado na Autoridade Tributária deste então.

O Imóvel A é pertença do Proprietário A, por doação, desde 18.06.2018, conforme o registo predial do mesmo.

A empresa A tem na sua descrição de atividade:
"Comércio a retalho de têxteis, em estabelecimentos especializados; Comércio a retalho de vestuário para adultos, para bebés e crianças; Comércio a retalho de calçado, de marroquinaria, de artigos de viagem; Comércio a retalho por correspondência ou via internet; Comercio a retalho em bancas, feiras e unidades móveis de venda de têxteis, vestuário, calçado, malas e similares; Alojamento mobilado para turistas; Turismo no espaço rural; Compra e venda de bens imobiliários; Arrendamento de bens imobiliários; Administração de imóveis por conta de outrem; Lavagem e limpeza a seco de têxteis e peles; Comercio a retalho em outros estabelecimentos não especializados, com predominância de produtos alimentares, bebidas ou tabaco; Comercio a retalho de outros produtos novos, em estabelecimentos especializados; Lotarias e outros jogões de aposta; Comercio a retalho de jornais, revistas e artigos de papelaria em estabelecimentos especializados; Outras atividades auxiliares de serviços financeiros, exceto seguros e fundos de pensões."

QUESTÕES

1. Pode a Empresa A passar Faturas de "Renda" com o valor de Renda da habitação? Sendo que o imóvel está em nome do Proprietário A, segundo o registo predial, não se conseguindo verificar se o mesmo está afeto á sociedade na Autoridade Tributária.

2. Em caso afirmativo não deveria haver um contrato firmado na Autoridade Tributária?

3. Em caso afirmativo quais são a benesses tanto para a sociedade como para o inquilino desta forma de Faturas de "Renda"?

4. Em caso negativo quais o procedimento a ter de realizar na "legalização" desta situação? Tendo em conta que a partir de Agosto de 2025 pela Portaria 106/2025/01 de 13 de Março - Comunicação de Locatário ou Sublocatário (CLS) - aprova a comunicação, pelos inquilinos, de contratos de arrendamento.

O meu obrigado

Este é o meu entendimento sobre este assunto.

1. Pode a Empresa A passar Faturas de "Renda" com o valor de Renda da habitação? Sendo que o imóvel está em nome do Proprietário A, segundo o registo predial, não se conseguindo verificar se o mesmo está afeto á sociedade na Autoridade Tributária.

Não, em princípio não pode, salvo se o imóvel estiver afetado à atividade da empresa, seja por aquisição, doação, ou contrato formal (ex: comodato ou arrendamento) com o proprietário individual (Proprietário A).

O emitente da fatura de renda tem de ter legitimidade jurídica sobre o imóvel (propriedade, posse ou usufruto).

A Empresa A não sendo titular do imóvel segundo o registo predial, que indica ser o Proprietário A (pessoa singular).

A fatura de renda emitida pela empresa será inválida ou sem suporte jurídico, a não ser que se prove que o imóvel foi formalmente afeto à atividade da empresa (ex: mediante contrato celebrado entre Proprietário A e Empresa A).

Algumas referências legais:
Art. 1.º e 2.º do Código do Imposto do Selo (CIS) — tributação de contratos de arrendamento.

Art. 6.º, n.º 2 do CIRS — rendimentos prediais são os auferidos pelo proprietário ou usufrutuário.

Art. 3.º e 4.º do CIVA — definição de prestação de serviços e transmissões de bens.

2. Em caso afirmativo não deveria haver um contrato firmado na Autoridade Tributária?

Sim. Qualquer contrato de arrendamento deve ser comunicado eletronicamente à AT para efeitos fiscais e de controlo legal.

A comunicação do contrato é obrigatória no Portal das Finanças, quer se trate de um arrendamento habitacional, comercial ou de serviços, quer envolva pessoa singular ou coletiva.

Mesmo que a Empresa A esteja a emitir faturas, se houver uma relação de arrendamento, deverá estar suportada por um contrato declarado à AT.

Base legal:
Art. 2.º-A do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro — obriga à comunicação dos contratos à AT.

Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março — regula a comunicação de contratos de arrendamento.

A partir de agosto de 2025: a Portaria n.º 106/2025, de 13 de março, impõe a comunicação pelo locatário caso o senhorio não o faça.

3. Em caso afirmativo quais são a benesses tanto para a sociedade como para o inquilino desta forma de Faturas de "Renda"?

Há poucas ou nenhumas vantagens se não houver regularização formal.

Riscos:
Para a sociedade: riscos de correção fiscal, coimas e não dedutibilidade das despesas.

Para o inquilino: perda da dedução à coleta no IRS (quando aplicável), por não estar devidamente declarado como arrendamento habitacional.

Em teoria, as vantagens só existiriam se:
O imóvel estivesse legalmente na esfera patrimonial da empresa (afeto à atividade).

As rendas fossem declaradas no modelo 30 e nas obrigações fiscais da empresa (IRC).

O inquilino pudesse justificar a despesa como custo com habitação ou afetação à atividade profissional (dependendo do caso).

4. Em caso negativo quais o procedimento a ter de realizar na "legalização" desta situação? Tendo em conta que a partir de Agosto de 2025 pela Portaria 106/2025/01 de 13 de Março - Comunicação de Locatário ou Sublocatário (CLS) - aprova a comunicação, pelos inquilinos, de contratos de arrendamento.

Celebrar contrato de arrendamento real e legítimo entre o Proprietário A (pessoa singular) e o Familiar A;

Comunicar esse contrato à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças;

O Proprietário A deverá:

Emitir recibos de renda eletrónicos (se for arrendamento habitacional ou não profissional);

Declarar os rendimentos no Anexo F do IRS (rendimentos prediais);

Cessar a emissão de faturas pela empresa, a menos que haja:

Contrato de arrendamento formal entre o Proprietário A e a Empresa A, com a empresa depois a subarrendar (caso permitido legalmente e contratualmente);

E que este novo contrato também seja declarado à AT.

Espero ter ajudado!

Em caso de dúvida, deve contactar um profissional qualificado para melhor acompanhamento.

Saudações contabilísticas