Faturar despesas de manutenção

Boa tarde,

uma IPSS está no regime de isenção iva. Acontece que a certa altura prestou serviços de manutenção num prédio que detém em compropriedade . Posto isto a IPSS pretende faturar aos outros comproprietários as despesas de manutenção. Tenho duas questões: é necessário segundo o artigo 32º do CIVA entregar uma declaração de alteração de atividade isto porque passará a ser um sujeito passivo misto de IVA certo? (porque a fatura em questão tem iva a 23%, aqui não se aplica a isenção  do artigo 9º do CIVA certo?)

Cumprimentos
Eduardo Alves

Boa tarde,

uma IPSS está no regime de isenção iva. Acontece que a certa altura prestou serviços de manutenção num prédio que detém em compropriedade . Posto isto a IPSS pretende faturar aos outros comproprietários as despesas de manutenção. Tenho duas questões: é necessário segundo o artigo 32º do CIVA entregar uma declaração de alteração de atividade isto porque passará a ser um sujeito passivo misto de IVA certo? (porque a fatura em questão tem iva a 23%, aqui não se aplica a isenção  do artigo 9º do CIVA certo?)

Cumprimentos
Eduardo Alves

Bom dia

Socorri-me do site http://gestaodocondominio.pt/viewtopic.php?t=10484 e adaptei o texto que se segue.

Dada a relevância desta matéria para muitos dos participantes deste fórum, transcrevo em seguida 2 pareceres técnicos emitidos pela nossa OCC, então ainda, CTOC, devendo salvaguardar-se alguma eventual necessidade de estabelecer equivalência entre os anteriores e os atuais clausulados do CIVA. No geral considero que os pareceres são atuais e passíveis de imediata utilização.

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IVA E CONDOMÍNIOS
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PARECERES CTOC PUBLICADOS
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IVA - Despesas de condomínio - Direito à dedução

''Preciso de saber se há alguma forma de um cliente meu deduzir o IVA referente a obras feitas num prédio onde tem o seu escritório, e atendendo ao facto de o empreiteiro ir facturar a obra à administração do Condomínio. Como será possível o Condomínio repercutir o IVA referente à parte das obras que serão imputáveis ao condómino, que é sujeito passivo de IVA sendo que a Administração do Condomínio não é sujeito passivo de IVA.''

PARECER TÉCNICO

Possibilidade de deduzir o IVA respeitante a despesas de condomínio

1. Nos termos do n.º 2 do art.º 19.º do CIVA, só confere direito à dedução o imposto mencionado em facturas ou documentos equivalentes passados sob forma legal, em nome e na posse do sujeito passivo, entendendo-se como passados em forma legal, os que contêm todos os elementos mencionados no n.º 5 do art.º 35.º do CIVA.

Por sua vez, o art.º 20.º, n.º 1, refere que conferem direito à dedução as transmissões de bens e prestações de serviços sujeitos a imposto e dele não isentas bem como as transmissões de bens e prestações de serviços referidas nas diferentes subalíneas da respectiva alínea b).

2. Nos termos do art.º 1420.º e seguintes do Código Civil, num edifício em regime de propriedade horizontal, cada condómino é proprietário exclusivo da sua fracção e co-proprietário das partes comuns do edifício. As partes comuns devem ser administradas pela assembleia dos condóminos e por um administrador, eleito e exonerado por aquela assembleia, sendo o cargo de administrador remunerado e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiros.

3. De acordo com o disposto no n.º 23 do art.º 9.º do CIVA, encontram-se isentas de imposto, "as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência".

4. Decorre do que atrás foi dito que a isenção prevista no n.º 23 do art.º 9.º do CIVA só opera se verificados os seguintes requisitos:

-   Os referidos grupos de pessoas deverão exercer actividades isentas
-   Só poderá ser exigido dos seus membros a exacta quota-parte nas despesas comuns
-   Não se poderão verificar distorções de concorrência.

5. No caso em apreciação, existindo no grupo de condóminos sujeitos passivos de imposto, como é o caso do cliente do senhor associado, não é possível aplicar-se a isenção nos débitos a efectuar pelo Condomínio, devendo este liquidar imposto à taxa normal. Se, porém, o débito for discriminado a taxa a aplicar será aquela que a cada despesa couber, face ao art.º 18.º do CIVA.

6. No que respeita ao exercício do direito à dedução do imposto contido nas despesas referentes ao condomínio, e debitadas pela respectiva Administração, refira-se que essa dedução só poderá ser efectuada se as facturas ou documentos equivalentes forem passadas sob a forma legal, conforme ao n.º 5 do art.º 35.º do CIVA, em nome e na posse do sujeito passivo. Assim, se a Administração do condomínio a que os Sr. Associado se refere for registado para efeitos de IVA, deverá processar os documentos com todos os requisitos legais, podendo o adquirente exercer o direito à dedução. Caso contrário, não poderá proceder à dedução do IVA contido naquelas despesas.



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IVA – Condomínios E CONDÓMINOS
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''Por não me parecer correcto o procedimento da administração do prédio em que está inserido o escritório da sociedade profissional de que faço parte, incluso remeto a V. Ex.as. fotocópias das facturas e único recibo emitidos pela empresa contratada pelos condóminos (...)

Assim:
(...)

4. A referência à tributação do I.V.A. é duvidosa e o nosso número de contribuinte não consta das facturas emitidas.
Face ao exposto, leva-nos a crer na existência de algo ilegal, nomeadamente negócio fugido ao fisco. E a tratar-se de negócio paralelo, grande negócio será certamente, tendo em conta a diversidade de prédios que essa empresa assume como administradora. Isto para já não referir o sem número de comentários com contas de valores duvidosos...''

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PARECER TÉCNICO
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Face ao conceito residual de prestação de serviços previsto no nº 1 do artigo 4º do CIVA, a actividade de gestão de condomínio inclui-se no âmbito da incidência do IVA.
Todavia, em matéria de enquadramento em sede de IVA dos condomínios deve atender-se ao disposto no nº 23 do artigo 9º do CIVA, que isenta de imposto "as prestações de serviços fornecidas aos seus membros por grupos autónomos de pessoas que exerçam uma actividade isenta, desde que tais serviços sejam directamente necessários ao exercício da actividade e os grupos se limitem a exigir dos seus membros o reembolso exacto da parte que lhes incumbe nas despesas comuns, desde que, porém, esta isenção não seja susceptível de provocar distorções de concorrência".

Em face deste preceito, os condomínios podem beneficiar desta isenção, desde que estejam verificados os seguintes requisitos:

- Os referidos grupos de pessoas deverão exercer actividades isentas.
Note-se que, por força do nº 23-A do artigo 9º, considera-se que os membros do grupo autónomo ainda exercem uma actividade isenta, desde que a percentagem de dedução determinada nos termos do artigo 23º do CIVA não seja superior a 10%.
- Só poderá ser exigido dos seus membros a exacta quota-parte nas despesas comuns.
- Não se poderão verificar distorções de concorrência.

Consequentemente, quando se está perante um imóvel em que os diversos condóminos são particulares ou sujeitos passivos que exerçam uma actividade isenta e a actividade de administração desse imóvel é exercida a título gracioso por um dos condóminos, havendo como contraprestação apenas uma quota, está-se perante o exercício de actividade sujeita a imposto embora dele isenta por força do disposto no nº 23 do artigo 9º do CIVA.

Sendo esta uma isenção incompleta, tal significa que não deverá ser liquidado IVA nos débitos efectuados, e simultaneamente não poderá ser exercido o direito à dedução do IVA suportado nas aquisições de bens e serviços destinados ao condomínio.

No entanto, nos termos da lei, a administração do imóvel pode ser efectuada por um dos condóminos mediante retribuição(v.g. artigo 1435º do Código Civil), ou ser atribuída a um terceiro, pessoas singular ou colectiva.
Nestes casos, em que se está perante administrações remuneradas, a actividade de gestão do condomínio não tem cabimento no âmbito da isenção consagrada no nº 23 do artigo 9º, pelo que face ao disposto no nº 1 do artigo 4º do CIVA constitui uma actividade sujeita a imposto e não isenta, pelo que devem ser tributadas em IVA as quantias pagas a título de prestação de serviços.

Logo, a pessoa singular (mesmo que condómino) ou colectiva que exerce esta administração, se não estiver já registado para efeitos de IVA, deve apresentar uma declaração de início de actividade na repartição de finanças competente, de acordo com a alínea a) do nº 1 do artigo 28º e nº 1 do artigo 30º do CIVA.

Se a entidade que exerce a administração do imóvel ficar enquadrada no regime normal do IVA, deverá ao efectuar o débito das despesas a cada condómino liquidar o IVA respectivo, utilizando para tal factura ou documento equivalente processada nos termos legais.

Por seu turno, a entidade que administra o imóvel poderá, no decorrer da sua actividade deduzir o IVA mencionado em facturas ou documentos equivalentes emitidos em seu nome pelos diversos fornecedores do condomínio (água, electricidade, manutenção de elevadores, de antenas, obras de manutenção ou reparação, etc).

Por sua vez, os condóminos que sejam sujeitos passivos e que estejam enquadrados no regime normal de tributação, uma vez na posse da factura ou documento equivalente, poderão exercer o direito à dedução do IVA aí contido, nos termos gerais dos artigos 19º e seguintes do CIVA.

Na situação exposta, tendo a administração do imóvel sido atribuída a uma empresa administradora, não pode, conforme exposto, ter aplicação a isenção prevista no nº 23 do artigo 9º, pelo que essa actividade é tributada em IVA.

Assim, pelos débitos efectuados (referentes às despesas do imóvel e à remuneração da administração), deverá a empresa administradora do condomínio emitir factura ou documento equivalente, a qual deve estar processada na forma legal.

A factura (ou documento equivalente) deve pois, ser processada em conformidade com o disposto no nº 5 do artigo 35º do CIVA e a sua numeração e impressão deve obedecer aos requisitos exigidos no Decreto-Lei nº 45/89, de 11.02, aplicável por força do disposto no artigo 5º do DL nº 198/90.

No caso controvertido, as facturas apresentadas não cumprem com rigor os requisitos exigidos pela legislação referida, designadamente não identificam claramente o prestador do serviço, o adquirente do mesmo, a menção ao IVA é imprópria (por não estar em causa a aplicação de qualquer legislação especial e não ser indicada a taxa aplicável) e não é visível qualquer indicação como o documento é processado por computador (se não for este o caso, não estão também a ser cumpridas as exigências estabelecidas no DL 45/89).

Note-se que somente uma factura processada na forma legal permite a um condómino sujeito passivo do imposto, exercer o direito à dedução do IVA aí contido.

Por último, é de observar que a administração do condomínio deverá dispor de contabilidade adequada ao apuramento e fiscalização do imposto, conforme disposto na alínea g) do nº 1 do artigo 28º, a qual deve obedecer aos requisitos referidos nos artigos 44º e 45º do CIVA.

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Obrigado colega!